春节假期前，北京、上海、深圳等一线城市相继放松楼市政策以求为小阳春的到来做好铺垫。春节返工后首周，央行的降息政策出台，率先给房地产市场来了一针强心剂！

　　北京首套房贷款利率降至3.95%

　　2月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期LPR为3.45%，维持不变；5年期以上LPR为3.95%，较前值下行25个基点，这不仅是2024年的首次降息，更是5年期以上LPR的历史单次最大降幅。

　　梳理历次报价来看，自2019年8月以来，LPR共发生8次变动，其中有5次实现了MLF利率与LPR报价的联动下调；有3次则是在MLF利率未变的情况下，借助降准、存款利率定价改革等方式降低了银行综合融资成本，进而实现了LPR不同程度的下调，单次下调幅度一般在5-15个基点左右。

　　本次下调后，当前购买首套和二套房房贷利率下限分别降至3.75%(5年期以上LPR-20个基点)、4.15%(5年期以上LPR+20个基点)，进一步接近历史最低点。

　　北京朝阳一家商行房贷部工作人员同样称，城六区内首套房贷利率调整为4.05%，二套为4.55%。另外，目前城六区外首套房贷利率调整为3.95%，二套调整为4.5%。

　　贷款100万月供将减少144.8元

　　随着贷款利率的降低，不少购房人也开始纠结是否要赶趁东风提前还贷。以商贷额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算，此次LPR下降25个基点，月供减少144.8元，累积30年月供减少5.22万元。

　　但若只考虑理财收益率与房贷利率价差扩大就提前还款，并不是一笔划算的交易，还需要从还款时间年限、还款方式、已还款期数等多要素共同评估。

　　首先，根据央行发布的相关公告要求，自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户协商，利率定价方式二选一：也就是固定利率或者浮动利率，即LPR+加点(加点可为负值)。其中LPR报价由央行每个月公布一次，点位由商业银行根据综合情况自行确定。

　　2019年，为提高贷款市场报价利率的代表性，贷款市场报价利率报价行类型在原有的全国性银行基础上增加城市商业银行、农村商业银行、外资银行和民营银行，涉及银行由10家扩大至18家。

　　通常情况下，选择固定利率，每年的还款利率不变，直到还清所有贷款为止；但如果选择浮动利率，房贷利率的定价则是由LPR为定价基准+基点(1个基点是0.01%)后构成。

　　如果在贷款时不是固定利率贷款，而是浮动利率贷款，那么实际执行利率按照合同约定的重定价周期LPR的调整而变化。在每个利率重定价日，利率水平由最近一个月相应期限LPR与加点数值计算确定。

　　也就是说，对于即将要签房贷合同的人，本月五年期LPR下降后签合同，比上月签将更加划算。

　　但值得注意的是，LPR调整后，用户的房贷利率并非立即调整。一般来说，房贷利率需等到下一个重定价日或贷款的发放日(不同银行政策不同，用户可在签订贷款协议时进行选择)，进行执行。

　　“小阳春”行情或逐渐开启

　　2024开年以来，政策利好持续落地，信号意义明显。随着春节后，居民工作、购房置业逐渐进入正轨，在一线及核心二线城市，政策效果有望进一步显现。

　　中指研究院市场研究总监陈文静认为，2024年年初，央行下调了再贷款、再贴现利率，降准0.5个百分点，释放了约1万亿元中长期低成本资金，同时，去年底主要银行也下调了中长期存款利率，这些举措有效降低了银行的中长期负债成本，一定程度助推了LPR下行。

　　本次5年期以上LPR大幅下调后，购房者置业成本下降，有望强化核心城市政策效果，“小阳春”行情或逐渐开启。但值得关注的是，去年同期高基数效应逐渐显现，接下来2-3个月，不管是新房还是二手房销售规模同比表现或整体偏弱。（文/杨昊岳）